Tout bailleur d'un logement construit avant le 1er janvier 1949 connaît cette interrogation récurrente : lors d'un changement de locataire, le Constat de Risque d'Exposition au Plomb doit-il être refait ? La réponse est moins tranchée qu'on ne le pense, car elle dépend de deux variables essentielles : le résultat du CREP existant et la nature juridique du changement de bail. Chez Lucas RAPHAEL, diagnostiqueur immobilier à Bolbec, cette question revient régulièrement lors des échanges avec les propriétaires bailleurs de la région. Comprendre ces règles permet d'éviter des erreurs administratives aux conséquences parfois lourdes, tant sur le plan financier que juridique.
Lors d'un renouvellement de bail avec CREP, la première chose à vérifier est le résultat du diagnostic existant. Car c'est précisément ce résultat qui détermine la durée de validité du document, et donc votre obligation — ou non — de le refaire.
Un CREP est considéré comme négatif lorsque la concentration en plomb mesurée est inférieure à 1 mg/cm², ou lorsqu'aucune trace de plomb n'a été détectée dans les revêtements. Dans ce cas, bonne nouvelle : ce document bénéficie d'une validité illimitée. Concrètement, vous pouvez le réutiliser pour toutes vos relocations futures, qu'elles interviennent deux ans ou quinze ans plus tard.
Attention toutefois à une exception importante. Si des travaux ont modifié ou mis à nu les revêtements depuis la date de réalisation du diagnostic — décapage de peintures anciennes, remplacement de menuiseries, rénovation de murs — le CREP en votre possession peut ne plus refléter la réalité du logement. Dans cette situation, même un document techniquement « valide » doit être refait pour protéger votre responsabilité de bailleur. En revanche, si des travaux de décapage ou de retrait total des peintures au plomb ont été réalisés et qu'un nouveau CREP effectué après ces travaux atteste d'une concentration inférieure à 1 mg/cm², ce document bénéficie lui aussi d'une validité illimitée — exactement comme tout CREP négatif classique.
Lorsque le diagnostic révèle une concentration en plomb égale ou supérieure à 1 mg/cm² (conformément à l'article R1334-11 du Code de la santé publique), le CREP est dit « positif ». Sa durée de validité est alors strictement limitée à 6 ans à compter de la date de réalisation inscrite sur le rapport. Passé ce délai, le document est juridiquement considéré comme inexistant, même s'il n'a jamais été utilisé.
Un point de précision souvent méconnu : un CREP positif ne signifie pas automatiquement que des travaux sont obligatoires. Tout dépend de l'état des revêtements. Le rapport classe les éléments analysés selon trois niveaux. En Classe 1, le plomb est présent mais les peintures sont intactes : une surveillance suffit et les travaux ne sont pas immédiatement exigés. En revanche, en Classe 2 — plomb présent ET peintures dégradées — des travaux de confinement ou de suppression du plomb deviennent obligatoires avant toute mise en location. Plus précisément, deux types d'interventions sont légalement acceptés : les travaux palliatifs, qui consistent à recouvrir ou repeindre les surfaces dégradées, et les travaux suppressifs, qui impliquent le remplacement des éléments contaminés (plinthes, fenêtres) ou le décapage intégral des peintures au plomb. Dans les deux cas, les travaux doivent présenter un caractère pérenne pour être considérés comme conformes.
De plus, en cas de CREP positif avec revêtements dégradés (Classe 2), le bailleur est tenu d'informer l'Agence Régionale de Santé (ARS). Et si un médecin signale un cas de saturnisme chez un enfant locataire, le préfet peut ordonner des travaux dans un délai de 1 à 3 mois. Si le propriétaire ne s'exécute pas dans ce délai, les travaux sont réalisés d'office à ses frais — avec majorations — et sa responsabilité pénale peut être engagée.
À noter : le CREP est obligatoire non seulement pour le logement principal, mais aussi pour toutes les annexes habitables attenantes faisant partie des parties privatives occupées : garages aménagés en pièce de vie, buanderies d'usage courant, etc. Un bailleur qui omet de faire réaliser le CREP sur ces surfaces s'expose aux mêmes sanctions que pour le logement principal, y compris l'annulation du bail.
Voici le cœur du sujet. Beaucoup de bailleurs confondent deux situations juridiquement très différentes, et cette confusion peut coûter cher. Tacite reconduction ou nouveau bail ? Ces deux cas n'entraînent absolument pas les mêmes obligations en matière de diagnostic plomb à Bolbec.
Lorsque ni le bailleur ni le locataire ne donne congé à l'échéance du contrat, le bail se prolonge automatiquement pour la même durée et dans les mêmes conditions. Aucun nouveau contrat n'est signé, aucune nouvelle formalité n'est requise. Dans ce cadre, le bailleur n'est pas tenu de remettre un DDT actualisé ni de refaire le CREP, même si la validité formelle du document a expiré depuis la reconduction.
Cette position a été confirmée officiellement : l'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que « l'obligation d'annexer les diagnostics au contrat de bail ne vise que la signature du contrat mais pas la reconduction tacite qui n'implique aucune signature ». C'est clair et sans ambiguïté.
Néanmoins, une nuance de prudence s'impose. Si votre locataire vous signale un risque sanitaire avéré — présence de peintures écaillées, poussières suspectes, enfant en bas âge dans le logement — il reste fortement conseillé de faire réaliser le diagnostic pour vous protéger de toute mise en cause de responsabilité.
Lorsqu'un locataire quitte le logement et qu'un nouveau contrat de location est signé avec un autre occupant, la situation est radicalement différente. Depuis le 12 août 2008, tout propriétaire bailleur est tenu d'annexer un CREP valide au nouveau bail pour tout logement construit avant 1949. Cette obligation ne souffre aucune exception.
Concrètement, voici les cas de figure possibles lors d'un renouvellement de bail avec CREP :
Pensez également aux cas particuliers. Le bail étudiant (9 mois) n'est pas reconductible automatiquement : à l'issue de sa durée, un nouveau contrat doit être signé, ce qui impose un DDT complet avec CREP valide. Même logique pour le bail mobilité (1 à 10 mois), non renouvelable : chaque nouvelle signature nécessite un diagnostic à jour.
Conseil : si vous avez acquis votre bien récemment et que le vendeur vous a transmis un CREP réalisé pour la vente, soyez vigilant. En cas d'erreur ou d'insuffisance de ce document, c'est exclusivement votre responsabilité de bailleur actuel qui sera engagée — et non celle de l'ancien propriétaire. En cas de doute sur la fiabilité d'un CREP hérité lors de l'acquisition, la seule façon de vous protéger juridiquement est de faire refaire le diagnostic à votre nom par un professionnel certifié.
Si votre bien est situé en copropriété, une question se pose souvent : qui est responsable du CREP des parties communes (halls, cages d'escaliers, caves) ? La réponse est claire : cette obligation relève du syndicat de copropriété, et non du bailleur individuel. En revanche, en tant que bailleur, vous devez pouvoir fournir une copie de ce CREP parties communes pour l'annexer à votre DDT. Pour l'obtenir, il suffit d'en faire la demande auprès de votre syndic. Attention : si le syndic ne dispose pas d'un CREP des parties communes à jour, vous ne pouvez pas suppléer cette carence vous-même — il vous revient d'en informer le syndic par écrit, afin de tracer votre diligence en cas de litige ultérieur.
Certaines erreurs reviennent avec une régularité surprenante. La première, et la plus courante : réutiliser un CREP positif sans vérifier sa date de réalisation. Prenons un exemple concret. Un CREP positif réalisé le 15 mars 2019 expire le 15 mars 2025. Si vous signez un nouveau bail le 20 avril 2025 en annexant ce document, vous êtes en infraction : aux yeux de la loi, ce CREP périmé équivaut à une absence totale de diagnostic.
Deuxième erreur classique : calculer la validité depuis la date de signature du bail initial plutôt que depuis la date de réalisation figurant sur le rapport. Ce sont deux dates distinctes, et seule la seconde compte pour déterminer l'expiration du document.
Troisième piège : croire qu'une rénovation récente exonère de l'obligation. Or, le critère déterminant est la date de construction du bâtiment (avant le 1er janvier 1949), et non la date des travaux. Un logement construit en 1935 et entièrement rénové en 2020 reste soumis au CREP, sauf si la rénovation a inclus un déplombage total certifié — auquel cas un nouveau CREP réalisé après ces travaux et attestant d'une concentration inférieure à 1 mg/cm² bénéficiera d'une validité illimitée.
Quatrième erreur, moins connue mais tout aussi risquée : faire réaliser le CREP par un professionnel non certifié. Seul un diagnostiqueur titulaire d'une certification délivrée par un organisme accrédité COFRAC peut produire un CREP légalement valable. Un rapport établi par un architecte, un maître d'œuvre ou tout autre professionnel non certifié n'a aucune valeur juridique : aux yeux de la loi, il équivaut à une absence totale de CREP. La liste des diagnostiqueurs certifiés est consultable sur le site du ministère chargé du Logement.
À noter : si le rapport CREP s'avère erroné, le diagnostiqueur certifié engage sa propre responsabilité civile professionnelle, couverte par son assurance obligatoire. Cela protège partiellement le bailleur de bonne foi : en cas de litige, la charge de responsabilité peut être partagée ou transférée vers le diagnostiqueur fautif. Voilà pourquoi faire appel à un professionnel certifié et assuré constitue une protection indispensable.
Les conséquences d'un CREP absent ou périmé sont sérieuses. Sur le plan civil, vous risquez des dommages et intérêts et une possible annulation du bail. Sur le plan pénal, l'article L1337-4 du Code de la santé publique prévoit des sanctions pouvant aller jusqu'à 75 000 € d'amende et une peine d'emprisonnement en cas d'exposition avérée au plomb, notamment pour des enfants ou des femmes enceintes. Attention, ces sanctions concernent l'absence ou le dépassement de validité du diagnostic. En cas de falsification de CREP — par exemple, fournir sciemment un CREP périmé en le faisant passer pour valide — les sanctions relèvent du Code pénal au titre de la mise en danger d'autrui, et sont nettement plus lourdes : jusqu'à 2 ans d'emprisonnement et 300 000 € d'amende.
Exemple concret : Arnaud Lefèvre, propriétaire d'un appartement de 65 m² construit en 1938 à Lillebonne, a signé un nouveau bail en mars 2024 en annexant un CREP positif datant de novembre 2017. Ce document — périmé depuis plus de six mois au moment de la signature — a été contesté par le locataire lors de la découverte de peintures écaillées dans la chambre d'enfant. Le locataire a saisi le tribunal d'instance, obtenant l'annulation du bail et 4 500 € de dommages et intérêts. Arnaud a dû faire réaliser un nouveau CREP (classé en Classe 2), engager des travaux de décapage et de mise en peinture pour un montant de 3 200 €, et reconstituer un DDT complet avant de pouvoir remettre le logement en location. Coût total de l'erreur : plus de 8 000 €, sans compter les mois de vacance locative.
Si vous gérez plusieurs logements, la rigueur organisationnelle est votre meilleur allié. Créez un tableau de suivi des diagnostics pour chaque bien, en y renseignant la date de réalisation du CREP, son résultat (positif ou négatif), sa date d'expiration calculée (date de réalisation + 6 ans si positif, ou « illimitée » si négatif), et la date prévisionnelle de la prochaine relocation. Programmez le renouvellement environ 3 mois avant l'expiration pour vous laisser le temps de prendre rendez-vous, obtenir le rapport et engager d'éventuels travaux.
Au moment d'une relocation, adoptez le bon réflexe : dès la réception du congé du locataire sortant, vérifiez immédiatement la validité de votre CREP avant toute mise en annonce. Ce point est crucial : les diagnostics du DDT — dont le CREP — doivent être réalisés avant la signature du bail, et le DPE doit impérativement figurer dans l'annonce de location dès sa publication. Cela signifie que la vérification de validité de l'ensemble du DDT doit intervenir avant même la diffusion de l'annonce, et non au moment de la signature. Pensez aussi à regrouper l'ensemble des diagnostics du DDT — DPE, gaz, électricité, ERP, amiante — lors d'un même rendez-vous avec un diagnostiqueur certifié. Cette approche optimise à la fois le coût global et la logistique, tout en vous garantissant un dossier complet et conforme.
Le coût d'un CREP se situe généralement entre 80 € et 250 € selon la surface et la complexité du logement. Ce montant, entièrement à la charge du bailleur, est déductible des revenus fonciers dans le cadre du régime réel d'imposition. Un investissement modeste au regard des risques encourus en cas de non-conformité.
Conseil : en copropriété, pensez également à vérifier auprès de votre syndic que le CREP des parties communes est bien à jour. S'il fait défaut, informez-en le syndic par courrier recommandé : cette démarche tracera votre diligence et vous protégera en cas de litige. De même, n'oubliez pas d'inclure dans votre CREP les éventuelles annexes habitables (buanderie, garage aménagé) rattachées à votre lot privatif.
Pour vos projets de location à Bolbec et dans ses environs, Lucas RAPHAEL, à la tête de DIAG EXPERTISE IMMO, vous accompagne dans la réalisation de l'ensemble de vos diagnostics immobiliers obligatoires. Certifié et indépendant, il intervient avec rigueur pour vous fournir des rapports clairs, précis et conformes aux exigences réglementaires. Que vous soyez propriétaire d'un seul bien ou gestionnaire d'un parc locatif, n'hésitez pas à le solliciter pour sécuriser vos prochaines mises en location et éviter toute mauvaise surprise administrative.